Catégorie : Droit construction

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Vices cachés: Les réparations avant la vente peuvent constituer une dissimulation par le vendeur

Une clause bien connue en matière de vente immobilière est celle exonérant le vendeur de sa responsabilité en cas de vices cachés.

Il peut être fait échec à cette clause dans certaines hypothèses, par exemple si le vendeur est un professionnel, ou s’il est démontré qu’il avait connaissance du vice au moment de la vente.

C’est dans cette seconde hypothèse qu’a été rendu un arrêt de la 3e chambre civile de la Cour de cassation le 1er mars 2023 (21-25.315).

Dans les faits, Mme T a vendu une maison d’habitation à Mme B en 2009.

En 2008, la venderesse avait fait réaliser des travaux de renforcement de structure, mais n’avait pas mentionné ces travaux dans l’acte de vente.

Se plaignant de divers désordres affectant son bien, l’acheteuse a assigné la venderesse en indemnisation sur le fondement des vices cachés.

La cour d’appel a fait droit à la demande, aux motifs que les travaux réalisés par la venderesse avant la vente attestaient de sa connaissance de la fragilité de l’immeuble, bien que ceux-ci ne souffraient d’aucun vice.

Les juges du fond ont considéré que la fragilité de l’ouvrage constituait un vice caché, antérieur à la vente, dont le vendeur avait nécessairement connaissance compte tenu des travaux réalisés, et que la venderesse ne pouvait donc pas bénéficier de la clause d’exonération.

Cet arrêt vient rappeler la nécessité pour le vendeur d’être transparent sur la consistance du bien vendu, et les travaux réalisés avant la vente, au risque d’être tenu de la garantie des vices cachés, malgré la clause d’exonération figurant dans le contrat de vente.

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La demande d’expertise suspend les délais de prescription des actions en garantie des vices cachés et défaut de conformité

En matière de vente, la question de l’articulation des actions en responsabilité du fait des vices cachés, et l’action pour défaut de conformité a toujours été délicate.

En effet, s’il est bien établi que l’une est exclusive de l’autre (Cass, Civ 1ere 5 mai 1993 n°90-18.331) en pratique la distinction entre ces deux actions n’est pas aussi nette que la loi laisse l’entendre.

Se pose alors la question de la prescription lorsqu’est formée une demande d’expertise en référé.

Cette action, si elle est fondée sur la recherche d’un vice caché, peut-elle également interrompre la prescription de l’action en responsabilité du vendeur pour défaut de conformité de l’article 1603 du code civil ?

C’est par la positive que répond la Cour de cassation dans un arrêt du 2 mars 2023 (Cass, Civ 2e, 2 mars 2023 n° 21-18.771), rendu au visa de l’article 2239 du code civil.

En l’espèce, une société ayant acquis des moteurs présentant des problèmes avait assigné la société venderesse en référé.

Le tribunal avait fait droit à cette demande d’expertise par une ordonnance du 20 novembre 2009, et l’Expert avait finalement déposé son rapport le 26 février 2015.

Quelques mois plus tard, en mars 2016, l’acquéreur avait donc assigné la société vendeuse en paiement du fait d’un manquement à son obligation de délivrance conforme.

La Cour d’appel de Lyon a rejeté cette demande, la jugeant irrecevable car prescrite, l’action ayant été intentée plus de 5 années après l’ordonnance désignant l’Expert.

Suite au pourvoi formé par l’acquéreur, la Cour de cassation censure la cour d’appel, et rappelle que les deux actions, tendant au même but,  bénéficient toutes les deux du même régime de prescription, et des mêmes causes d’interruption et de suspension.

Ainsi, le délai de prescription, interrompu par la demande en référé en 2009, et suspendu durant la durée de l’expertise, avait commencé de nouveau à courir au moment du dépôt du rapport de l’expert, en 2015.

L’action au fond, intentée en 2016 sur le fondement du manquement à l’obligation de délivrance conforme, n’était donc pas prescrite.

La Cour de cassation avait déjà eu l’occasion d’énoncer ce principe (voir notamment Civ, 1ere 9 mai 2019 n°18-14.736) il est intéressant de voir l’application qui en est faite dans le cadre d’une demande d’expertise formée en référé.

Aussi, non seulement l’action fondée sur l’article 1603 du code civil est interrompue par la demande de désignation de l’expert, fondée sur la garantie des vices cachés, mais elle bénéficie également de la suspension du délai de prescription, qui ne recommence à courir qu’au moment du dépôt du rapport.

Cette décision est importante en pratique.

En effet, compte tenu des délais d’expertises qui peuvent s’étendre sur plusieurs années, il n’était pas rare de devoir assigner au fond, et demander un sursis à statuer dans l’attente du dépôt du rapport, afin d’interrompre le délai de prescription.

Ce problème semble donc aujourd’hui résolu.

 

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Retenue de garantie et cautionnement : retour sur la notion de réception

« Avant l’heure c’est pas l’heure, après l’heure c’est plus l’heure » chantait Edith Piaf.

Cette phrase illustre parfaitement le mécanisme prévu par l’article 2 de la loi du 16 juillet 1971, en matière de cautionnement des marchés de travaux.

Ce texte prévoit les modalités de mise en œuvre de la caution substituée à la retenue de garantie, qui doit être actionnée sous la forme d’une opposition à mainlevée par lettre recommandée, dans le délai d’un an suivant la réception des travaux (faite avec ou sans réserve).

A défaut d’opposition formée dans ce délai, la caution est libérée, même en l’absence de mainlevée donnée par le maître d’ouvrage.

Une importante partie du contentieux entourant ce mécanisme se cristallise aujourd’hui dans la notion de réception, et le point de départ du délai d’action du maître de l’ouvrage.

C’est justement sur ce point que s’est prononcée récemment la Cour de cassation, dans un arrêt de la 3e chambre civile du 11 janvier 2023, publié au bulletin (Cass, Civ 3e 11 janvier 2023 n°21-11.053).

Les faits sont malheureusement classiques : une entreprise chargée de la réalisation d’un ouvrage est placée en liquidation judiciaire le 5 juin 2013.

Le maître d’ouvrage tente alors d’actionner la caution par une mise en demeure adressée le 29 novembre 2013, et a notifié le 6 juin 2014 son opposition à la libération de la caution.

Par décision du 26 avril 2018, les juges ont fixé judiciairement la date de la réception au 10 et 14 juin 2013, dates auxquelles le maître de l’ouvrage avait fait établir des procès-verbaux de constats.

Le maître d’ouvrage a par la suite assigné la caution en paiement.

Celle-ci fait valoir, d’une part, qu’aucune réception n’étant intervenue, la caution ne pouvait être actionnée et d’autre part, qu’aucune opposition à la libération de la caution ne pouvait intervenir, sans faute, avant la réception des travaux.

La Cour de cassation, rappelle que la notion de réception s’entend largement (celle-ci peut donc être judiciaire, tacite ou amiable) et que le délai d’un an prévu par l’article 2 de la loi du 16 juillet 1971 ne peut commencer à courir avant cette date.

Ainsi, la date de réception ayant été fixée judiciairement à la date des 10 et 14 juin 2013, la Cour de cassation a validé le raisonnement des juges du fond qui avaient constaté que la caution avait bel et bien été activée dans les formes prescrites par l’article 2 de la loi du 16 juillet 1971, et donc l’avait condamnée à honorer son engagement auprès du maître d’ouvrage.

Le principe dégagé par cet arrêt n’est pas nouveau, mais permet de rappeler l’importance pratique pour le maître d’ouvrage, de faire établir, en cas de défaillance de l’entreprise, un constat par un commissaire de justice, afin de sauvegarder ses droits.

Dans cet arrêt, c’est grâce à ces constats que le maître d’ouvrage, bien avisé, a pu faire fixer judiciairement la date de réception des travaux, et ainsi mettre en œuvre la caution.

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Action en garantie des vices cachés : quel délai pour agir ?

C’est une question apparemment simple en apparence, mais pour laquelle la réponse varie en fonction de la juridiction qui sera appelée à statuer.

 

Il existe en effet depuis plusieurs années une divergence jurisprudentielle assez importante entre la chambre commerciale et la première chambre civile de la Cour de cassation d’un côté, et la troisième chambre de la Cour de cassation, qui traite notamment des questions relatives au droit de la construction, de l’autre.

 

Les premiers considèrent en effet que l’action en garantie est enfermée dans un double délai, celui de deux ans à compter de la découverte du vice (prévu par l’article 1648 du Code civil), qui lui-même est enfermé dans le délai de cinq ans à compter de la vente, prévu par l’article L.110-4 du code de commerce (qui s’applique tant aux actes entre commerçant qu’aux actes mixtes).

 

Ainsi, au regard de la jurisprudence de la chambre commerciale et de la première chambre civile, le délai pour agir est de deux années à compter de la découverte du vice, sans pouvoir dépasser cinq années à compter de la vente (voir notamment Cass. Com. 16 janvier 2019, 17-21.477, publié au bulletin).

 

La troisième chambre civile, quant à elle, considère que le délai de deux années n’est enfermé dans aucun délai, ce qu’elle a encore rappelé très récemment à l’occasion d’un arrêt rendu le 8 février 2023, considérant que « le constructeur […] doit pouvoir exercer une action récursoire contre son vendeur sur le fondement de la garantie des vices cachés sans voir son action enfermée dans un délai de prescription courant à compter de la vente initiale » (Cass. Civ 3e. 8 février 2023, 21-20.271, Publié au bulletin).

Il existe donc une réelle divergence jurisprudentielle au sein de la Cour, qui peut s’avérer source d’insécurité juridique.

Toutefois, ce désaccord devrait peut-être prendre fin prochainement, puisque la réunion d’une chambre mixte est prévue le 16 juin prochain.

Affaire à suivre donc…