Une clause bien connue en matière de vente immobilière est celle exonérant le vendeur de sa responsabilité en cas de vices cachés.
Il peut être fait échec à cette clause dans certaines hypothèses, par exemple si le vendeur est un professionnel, ou s’il est démontré qu’il avait connaissance du vice au moment de la vente.
C’est dans cette seconde hypothèse qu’a été rendu un arrêt de la 3e chambre civile de la Cour de cassation le 1er mars 2023 (21-25.315).
Dans les faits, Mme T a vendu une maison d’habitation à Mme B en 2009.
En 2008, la venderesse avait fait réaliser des travaux de renforcement de structure, mais n’avait pas mentionné ces travaux dans l’acte de vente.
Se plaignant de divers désordres affectant son bien, l’acheteuse a assigné la venderesse en indemnisation sur le fondement des vices cachés.
La cour d’appel a fait droit à la demande, aux motifs que les travaux réalisés par la venderesse avant la vente attestaient de sa connaissance de la fragilité de l’immeuble, bien que ceux-ci ne souffraient d’aucun vice.
Les juges du fond ont considéré que la fragilité de l’ouvrage constituait un vice caché, antérieur à la vente, dont le vendeur avait nécessairement connaissance compte tenu des travaux réalisés, et que la venderesse ne pouvait donc pas bénéficier de la clause d’exonération.
Cet arrêt vient rappeler la nécessité pour le vendeur d’être transparent sur la consistance du bien vendu, et les travaux réalisés avant la vente, au risque d’être tenu de la garantie des vices cachés, malgré la clause d’exonération figurant dans le contrat de vente.